Квартиры от застройщика

Все чаще появляются предложения о покупке жилья в микрорайонах или строящихся жилых комплексах. В крупных городах выбор огромен. Строительные компании не относятся к своим обещаниям легкомысленно. Люди, желающие купить жилье, быстро ощущают разницу между существующим учреждением и совершенно новым домом.

Содержание статьи:

• Квартиры от застройщика: плюсы и минусы
  

  • Плюсы жилья от застройщика
  • Минусы жилья от застройщика

• Покупка на этапе строительства
  

  • Сколько можно сэкономить?
  • Как не остаться ни с чем?

Судя по рекламе, квартиры застройщика также находятся в шаговой доступности от школ, детских садов, детских и спортивных площадок, магазинов и автобусных остановок. Иногда обещают парковочные места, автостоянки и даже подземный паркинг. Иногда предлагают квартиры с отличной звукоизоляцией, дорогим ремонтом, огороженной территорией и охраняемым домом. Насколько честны эти обещания?

Квартиры от застройщика: плюсы и минусы

Стоит четко разграничить два варианта покупки жилья от застройщика.

1. Инвестировать задолго до того, как дом будет готов. Покупатель фактически выступает в роли инвестора. Это позволяет сэкономить до 60% стоимости жилья. Это зависит от стадии строительства, за которую человек внес платежи;
2. Покупка готового дома. Продажа без скидки начинается с момента сдачи дома. В этом случае может отсутствовать сопутствующая инфраструктура. Обычно она достраивается постепенно, гораздо позже сдачи первого дома.

В этом отношении идея покупки дома у застройщика может принести или не принести выгоду. Однако выгоды не только финансовые, и даже тем, кто не готов участвовать в совместном строительстве, стоит обратить внимание на свою новую квартиру.

Плюсы жилья от застройщика

Каковы же преимущества для тех, кто покупает новую квартиру от застройщика? Соответствующий листинг:

• Абсолютно новый дом. Никаких повреждений, он находится в плачевном состоянии. И срок его службы будет выше, чем срок службы других домов;
• Новая планировка; нет такого преимущества по сравнению с домами, построенными 5-10 лет назад. Однако, по сравнению со старыми квартирами, планировки новых домов намного лучше. Это расширенные коридоры, кладовки или раздевалки, большие балконы и просторные кухни;
• Инфраструктура и местоположение. В 90% случаев объекты сначала строятся в удобных местах или быстро прокладываются дороги и запускаются новые маршруты. В проект также входят объекты инфраструктуры. Действительно, они не всегда появляются сразу — продажа квартир от застройщика начинается гораздо раньше;
• Ровные дороги, пешеходные дорожки, детские площадки и парковки. Этого тоже изначально нет, но если застройщик решает проблему, то все выгодно отличается от обычного двора;
• Более низкие цены по сравнению с другими вариантами. Это происходит не всегда, но высокий уровень конкуренции и желание строительной компании получить прибыль как можно быстрее. Цены могут быть снижены на 15-25%;
• Хороший ремонт. На практике при отделке продаются квартиры от застройщика. При покупке недвижимости, в которой уже жили, нет необходимости делать ремонт.

В целом, существует множество преимуществ покупки жилья от застройщика См. рекламный буклет. Проблема в том, что эти преимущества призрачны. Часть из них нельзя проверить, пока не сдан первый дом. На проверку другой части уходят годы. Все плюсы — это слова, и иногда даже когда вы находитесь дома, вы уже снимаете жилье.

Минусы жилья от застройщика

Это объясняется тем, что новый дом — это просто новый дом. Но здесь кроется первый минус — вы не знаете, как его строили, насколько он прочен и все ли правила безопасности были соблюдены. К счастью, ситуации с «треснувшими домами» или другими нарушениями конструкции — большая редкость. Более того, на территории Российской Федерации строительство уже несколько лет регулируется СРО. Это значительно снижает уровень риска, но имеет и другие недостатки.

• Какова фактическая шумоизоляция, качество стен, потолка, крыши и здания в квартире? На верхних этажах и балконах потолки начинают протекать, и соседи буквально слышат разговоры друг друга;
• Несмотря на обещание отличного ремонта, в дешевых квартирах от застройщиков цены также ниже, чтобы сэкономить на материалах. Дешевые обои и плитка, линолеум с вмятинами, оставшимися даже от ножек стульев. То же самое может коснуться и сантехники, особенно труб и кранов. Через несколько лет все приходит в негодность;
• Если в квартире сыро или холодно, трудно заранее предугадать, как будет обстоять дело с отоплением;
• Если дом от застройщика приобретается через долевое участие в его строительстве, нет никакой гарантии, что он его достроит;

Лучшее, что могут сделать люди, желающие купить квартиру в новостройке, — это начать с форума или группы дольщиков. Как правило, там есть максимальный пакет данных. Стоит обратить внимание на то, что дома отличаются энтузиазмом и запоздалым негативным отношением. Поэтому они могут быть не объективны.

Лучше, если хотя бы часть домов уже сдана. Тогда имеет смысл найти человека, который уже получил квартиру от застройщика, написать ему и задать все вопросы о проживании в нем. Это самая правдивая информация.

Покупка на этапе строительства

В 80% случаев самое главное, что интересует потенциальных покупателей — это цена на квартиры от застройщика. Чем больше денег внесено, тем выгоднее становится стоимость. Федеральный закон № 214 регламентирует возможность участия в долевом строительстве.

Основы и принципы таких инвестиций:

1. Строительные компании начинают возводить жилые комплексы или микрорайоны за счет собственных средств будущего владельца жилья, кредитных средств и инвестиций;
2. Для желающих приобрести недвижимость может быть дешевле начать инвестировать уже «на стадии котлована». Это означает, что строительство начинается после утверждения проекта архитектором;
3. Стоимость будущих квартир увеличивается пропорционально ходу работ. Чем больше денег инвестор принесет впоследствии, тем больше будет стоить жилье от застройщика.

Сколько можно сэкономить?

Точных цифр не существует. Все зависит от политики компании, правил инвестирования и стоимости строительства. Как правило, эксперты по инвестициям говорят о минимальной цене жилья — 40% от будущих затрат. Таким образом, покупатель может сэкономить до 60%. В то же время помните три вещи:

1. Не все проекты завершаются успешно. Некоторые не завершаются вообще;
2. Чем раньше вы инвестируете, тем больше вы экономите. Однако риски также выше. Меньше понимания того, насколько серьезно и ответственно работает компания;
3. Необходима трезвая оценка того, сколько денег и на какой срок дается застройщикам.

Например, предлагается заплатить один миллион вместо одного или трех миллионов и ждать три года. Подобные проценты можно получить во многих банках, но там хотя бы вклады застрахованы. Поэтому необходим анализ реальной экономии.

Как не остаться ни с чем?

Однако, к сожалению, нигде нет и близко 100% гарантии. Несмотря на наличие в долевой структуре ФЗ-214, в котором, казалось бы, все прописано, проблема для большинства пайщиков остается прежней.

Например, в этом законе есть статья 10, которая регулирует ответственность компаний за невыполнение своих обязательств. Они должны возместить акционеру вложенные деньги. На практике это происходит следующим образом.

• Застройщики создают банкротство. Люди не могут вернуть свои средства;
• До этого момента компания регистрируется под новым именем и спокойно работает.

Это отличная тема для обсуждения. Почему есть пробелы в законодательстве, мягкость наказания, слабый контроль, потенциал для хороших юристов? Не знаю. Акционерам нужно принять это как данность и искать способы минимизации риска. Есть только три способа обезопасить себя.

1. Тщательно выбирайте строительную компанию. Надежными можно считать только тех, кто уже успешно завершил несколько проектов, но и покупатели, опаздывающие на годы по срокам, не страдают;
2. Хороший практик по недвижимости требует от своего города тщательного анализа перспектив выбранного им ЖК или микрорайона;
3. Многие дольщики выбирают «Объекты» или «Материнский капитал», которые вкладываются в программы доступного жилья. Застройщики могут бояться «кидать» инвесторов из-за того, что там задействованы государственные деньги.

Соблюдение всех правил не внушает полного доверия. Как и любые другие инвестиции, ореховые структуры — это всегда риск. Прежде чем вкладывать в них деньги, нужно все проанализировать и сопоставить возможные потери с возможной прибылью. И соглашаться на такой шаг только в том случае, если выгода явно перевешивает.