Блог для женщин Для женщин
Думаете о покупке недвижимости в пригороде? Тогда вам необходимо знать несколько важных правил при поиске, выборе и покупке земельного участка или дома. В этой статье мы сосредоточимся на выборе земли в централизованных коттеджных поселках. Стоит быстро объяснить, почему мы говорим о централизованных поселениях. Дело в том, что старые садоводческие и дачные товарищества, доставшиеся нам от славной советской эпохи, представляют собой архаичные формы, абсолютно неработоспособные и потому обреченные на полное исчезновение в обозримом будущем.
Содержание статьи:
Будущее рынка загородной недвижимости за концентрированными поселками или малоэтажными жилыми комплексами со всеми элементами инфраструктуры. Впоследствии такие комплексы станут частью городских агломераций, так называемых мегаполисов — слияния города с малоэтажным пригородом. И это нормальный процесс урбанизации крупных городов в развитых и развивающихся странах.
Покупка недвижимости в пригороде — серьезная проблема, и в большинстве случаев такие покупки совершаются один или два раза в жизни. А учитывая вышеупомянутые тенденции развития рынка загородной недвижимости, приобретать участок или дом стоит только в центральном поселке.
Процесс покупки земельного участка можно разделить на следующие этапы:
- Поиск идеального места;
- Выбор населенного пункта, участка и застройщика;
- Подготовка к покупке;
- Закупки;
- Решение других вопросов.
Поиск подходящего места
На этапе поиска все зависит от вашей личности, занятости и требовательности. Средний цикл покупки в пригородных районах занимает от 1,5 до 2 месяцев с момента начала поиска до подписания договора купли-продажи и завершения сделки. В то же время знайте, если аналогичный цикл составлял 1 год и 4 месяца или, наоборот, 2 дня. Однако такие случаи очень редки, поскольку поиск недвижимости в пригороде начинается задолго до приезда в деревню. Терпеливые и эмоциональные покупки часто портят настроение, тратят время и деньги и даже приводят к судебным разбирательствам.
Зачем начинать поиск пригородных участков? Конечно, от поиска вариантов в интернете. Стоит отметить, что сегодня почти 100% предложений на пригородном рынке представлены в сети. Тем не менее, изучив вопрос досконально, не игнорируйте старые и проверенные методы — позвоните своим друзьям и спросите, что они рекомендуют и что они и их знакомые перестали делать.
Конечно, прислушиваться к советам нужно с учетом: времени приобретения земельного участка вашим другом, как часто он бывает в своей деревне, живет ли он там, какие действия предпринимал, его интриги, пытался ли он что-то на нем построить Он пытался связать ее или общаться и т.д. В конце концов, большинство потенциальных проблем с застройщиком и его поселком могут проявиться не сразу, а через год или полтора.
Однако если вам все-таки повезло с вашим другом и он выбрал качественный ренессанс поселок от надежного застройщика, то не факт, что там есть бесплатный сайт. В этом случае учтите все советы и неизбежно вернитесь к интернету.
Еще до начала поисков нужно понять, что невозможно мечтать о загородном доме и найти идеальное место в своем воображении. Однако это не повод опускать руки. Возможно, в процессе поиска вы сможете найти и другие преимущества.
Для систематизации рекомендуется поиск в Интернете.
- Определите критерии поиска (от и до): направление (автомагистраль), расстояние от города, площадь участка, природные характеристики, стоимость поселка, класс, статус, количество участков поселка;
- Введите дополнительные ключевые параметры. Обязательное наличие электрической мощности не менее 7 кВт на участок; центральное водоснабжение, газоснабжение, твердое покрытие, ливневая канализация, общая охрана, контрольно-пропускные пункты. Наличие рекреационных зон; наличие определенных элементов инфраструктуры (гостевые парковки, детские площадки и т.д.);
- Вы ищете поселок с единой архитектурной концепцией/стилем или вас устраивает поселок с участками без подряда на строительство;
- Наличие работы управляющей компании в поселке;
- Дополнительные опции или условия, которые именно для вас являются основополагающими.
Далее необходимо создать некую таблицу, в которую вы вводите соответствующие параметры, отмечая наличие вышеуказанных параметров. Часто не вся информация о товаре представлена на сайте деревни, и вам, скорее всего, придется позвонить по контактному телефону, указанному на сайте, чтобы узнать все интересующие вас подробности у менеджера компании.
Совсем недавно, не смущаясь, задавайте все интересующие вас вопросы о вашем объявлении, самом поселке, общении, подготовке, стоимости и составляющих ее этапах, сроках, гарантиях и т.д., интересуйтесь деталями. Все это поможет вам сравнить выбранные деревни и провести основной отбор. Сделайте вторичный выбор, осмотрев сам поселок на месте и посетив офис застройщика.
Изучите расположение деревни
Надежные компании имеют красивые, функциональные и информативные веб-сайты. Деревенский участок — это часть продукта и часть подхода, исповедуемого разработчиком. Какой сайт, таков и сам продукт. Если на сайте нет фотографий деревни, пожалуйста, немедленно оставьте их. На сайте есть только мобильный телефон?
Это несерьезно, компания маленькая, разработка — капиталоемкий и сложный бизнес, оставьте сайт как таковой. Отсутствует проектная документация, информация о стоимости участка и бытовых расходов. Нет данных о сельских коммуникациях и инфраструктуре. Это означает, что разработчику есть что скрывать и закрывать страницы.
Если выбраны некоторые варианты поселка, смотрите в интернете информацию о застройщике. Если это единственная деревня для вашей компании, вам следует хорошо подумать. Это может быть непрофильный бизнес или бизнес, который может быть нежелательным. Другими словами, компания заинтересована в том, чтобы быстрее избавиться от этого проекта. Или, возможно, компания очень маленькая и это ее первый проект. В этом случае существует риск срыва сроков и, как правило, полно обязательств. Конечно, бывают исключения, и наличие одного проекта между компаниями не обязательно означает его провал.
Позвоните в офис застройщика
Позвонив по телефону в офис и поговорив с менеджером, важно помнить, что вы — покупатель, а покупатель всегда прав. Менеджер должен общаться с вами очень корректно и уважительно. Ответы на все ваши вопросы не односложные, а раскрывающие и подробные. Если это не так, то мы имеем дело с некачественным обслуживанием и посредственным отношением к бизнесу компании. И стоит ли иметь с ней дело?
Поиск на сайте через агентство недвижимости
Если вы думаете, что можете положиться на агентства недвижимости и риэлторов, чтобы упростить свою жизнь, то это весьма сомнительная перспектива. Как правило, агенты продают деревни там, где они получают наибольшую комиссию от продажи. И поверьте, я еще не встретил ни одного агентства недвижимости. Это гарантирует чистоту сделки и последующее отсутствие проблем с участком и домом. Это иллюзия! Не ленитесь, будьте терпеливы и найдите себе деревню.
Этапы выбора
Поэтому мы отобрали несколько деревень, которые прошли основной процесс отбора. Пришло время договориться о просмотре деревни в прямом эфире. Важно отметить, что времена года и погодные условия играют ключевую роль при выборе места.
Лучшими месяцами для покупки недвижимости в пригороде являются период с мая по октябрь и январь. Однако следует понимать, что в мае все выглядит очень привлекательно, как летом или даже чаще. Деревья зеленые, птицы поют, солнце светит, настроение прекрасное, а вы не готовы объективно воспринимать окружающую действительность. Первый — в ноябре, когда светит солнце и зеленеют деревья.
Другое дело — время Распудара — ноябрь, февраль или март до середины апреля. Здесь интересно посмотреть, как организован процесс строительства застройщиком, как работают эксплуатационные службы, как система ливневой канализации справляется с наводнениями и не затапливает ли участок, как выглядит поселок в самую жуткую погоду.
Я увидел деревню, и передвигаться по луне было просто невозможно, единственное, что я мог видеть, это саму деревню. На входе в деревню меня быстро выпустили из сапог; через пять минут огромный комок глины прилип к сапогам, сделав передвижение невозможным.
Процесс строительства был откровенно плохим, а служба продаж не выполнила свою функцию. В селе не было создано ни одной общественной зоны без земляных работ. Все это у обычных людей не вызывает ничего, кроме откровенного разочарования и чувства зря потраченного времени. В то время мы думали, что эта структура будет расти долгое время. Поэтому через восемь лет село не сдали. Но даже если вам нравится деревня в самую жуткую погоду, начинать нужно с вопроса о возможной покупке участка в ней.
Вопросы о деревне
Покупатели часто пытаются приехать в деревню без предварительной договоренности. Таким образом, менеджер по продажам избегает их беспокойства. Конечно, менеджер быстро проведет вас по самому красивому и правильному маршруту, но не спешите отказываться от его услуг. Главное — задавать правильные вопросы при изучении вопроса. Таким образом, вот список вопросов, которые нельзя упускать из виду
Вопрос 1: Электрика
Вам необходимо знать о телекоммуникациях. Попросите показать существующие телекоммуникации в данном месте. Спросите, где и как будет работать электрик. Это целесообразно для трансформаторных подстанций (линий электропередачи), откуда подходят наружные линии электропередачи (ЛЭП), независимо от наличия учетно-распределительных щитов (УРЩ).
Важно увидеть, что внешние линии электропередач подключены к трансформаторной подстанции и где трансформатор должен «гудеть». Это самый верный признак того, что сеть введена в эксплуатацию и электроэнергия поступает во внутреннюю сеть. Помимо того, что в поселке имеются столбовые опоры, сами провода также оснащены щитами с автоматическими блоками, установленными на столбах. В этом случае электричество работает от воздуха. При подземной прокладке электрических кабелей всегда проверяйте, установлены ли учетные и распределительные щиты в населенном пункте, где указаны электрические кабели. Конечно, проверьте, горит ли лампочка. Если есть фонари уличного освещения, попросите менеджера включить их.
Вопрос № 2: Водоснабжение
Если в поселке заявлено наличие центрального водоснабжения, необходимо обеспечить наличие центрального или центрального водозаборного узла. Узнайте, на какую глубину пробурены скважины и как подается вода в систему. Если в поселке имеется один центральный водозаборный узел, то требуется одна основная и одна резервная скважина. Если насос поврежден, в деревне есть запасной колодец. Попросите включить воду в доме или на улице.
Узнайте, как очищается вода из артезианского колодца — централизованно или отдельно у входа в дом. Если очистка воды не централизованная, это означает дополнительные расходы в размере 150-300 тысяч рублей. Вода из артезианских скважин в Московской области часто отличается содержанием железа, превышающим норму в 2-10 раз, и поэтому требует обязательной очистки.
Не соглашайтесь покупать участок в деревне без централизованного водоснабжения. Ваша собственная Верховка или первый водоносный слой (8-20 метров) опасен для вашего здоровья. В сливы выключателей часто попадает такая вода, которую очень трудно очистить фильтром. Кроме того, бурение собственной артезианской скважины очень дорого (более 300 000 рублей) и сложно (получение лицензии, расчет и проектирование).
Третий вопрос: дороги
К сожалению, сейчас многие застройщики создают коттеджные поселки (на землях загородного строительства или садоводства) и не разрабатывают и не согласовывают проекты планировки. Это означает, что можно составить примерную схему разбивки участка, а затем на ее основе создать проект землеустройства. На практике это приводит к тому, что в таких поселках сильно нарушаются все градостроительные нормы и правила. К ним относятся 3-метровые дороги, 150 градусов и отсутствие зон безопасности в отношении инженерных сооружений.
Дороги. Там, где ширина основных дорог в деревне менее 4,5 метров, наличие движущихся карманов обязательно через каждые 50-100 метров. В противном случае они не могут быть рассеяны приближающимся транспортом. Такие дороги иногда петляют, но если петля очень длинная, то это просто неудобно. Рекомендуется приобретать участок в деревне, где главная дорога имеет ширину не менее 5-6 метров, а второстепенная — не менее 4 метров. В то же время следует обратить внимание на угол поворота, который должен быть рассчитан на грузовое оборудование.
Качество дороги также очень важно. Например, дорога из щебня, которая должна быть, может буквально исчезнуть после нескольких дождей. Поэтому внимательно изучите, как строятся дороги из щебня. Если песчаные основания, дониты и геогидроизоляция строятся под щебень, дорога прослужит дольше. Если щебень — это просто песок или даже отработанный грунт, то такие поселки желательно оставить. Поскольку это временная мера на шесть месяцев, дорога развалится, и ее содержимое ляжет на ваши плечи.
Но в любом случае дороги из щебня требуют постоянного ухода, особенно в периоды активных строительных работ. Желательно выбирать участки в поселках, где построены дороги с твердым покрытием: ж/б плиты, армированный монолитный бетон (М100 и выше), плитка по бетону, асфальт, с правильным основанием по щебню.
Вопрос 4: Газоснабжение
Пожалуй, вопрос газификации коттеджных поселков — самая сложная часть работы девелопера. Конечно, речь идет о централизованном газоснабжении, а не о «газгольдере» (англ. gas holder — большой резервуар для хранения природного газа). Как правило, деревни газифицируются через два-три года после начала продаж, но в некоторых случаях раньше.
Если в поселке еще нет газа, следует проверить всю документацию, необходимую для газификации поселка. Во-первых, необходимо убедиться в наличии технических условий для газификации населенного пункта (технические условия на подключение). Здесь должны быть перечислены следующие пункты поставки (место подключения к газопроводу) и дата вступления в силу технических условий (два года с даты выдачи).
Техническое задание не должно быть просрочено, количество жилых домов должно соответствовать количеству, указанному в проекте планировки села, а владелец земельного участка и субъект технического задания должны идеально совпадать. При наличии технических условий владелец должен быть, по возможности, ознакомлен с проектом трассы газопровода и актом выбора земельного участка под трассу газопровода. Если все эти документы имеются в наличии и заверены печатью и подписью компетентного органа, то газ с большей вероятностью будет подведен и подключен.
Если нет, вам, возможно, придется газифицировать дом самостоятельно, возможно, с помощью «газового баллона». Обратите внимание, что газ в «газгольдере» плотнее и эффективнее сгорает, чем газ, проходящий по центральному газопроводу. Это означает, что при одинаковом количестве выделяемого тепла потребление газа из «газгольдера» будет ниже, чем из центрального газопровода. Но в любом случае стоимость газа из «бензобака» будет выше.
Вопрос 5: Общественное пространство и инфраструктура
Еще одна важная часть осмотра деревни — выяснить, соответствуют ли заявленные элементы инфраструктуры проводимым в деревне работам. Застройщики часто выполняют только 30-40% заявленных работ по благоустройству поселка во время маркетинга.
Поэтому изучите список объектов инфраструктуры, представленный в рекламных материалах, и узнайте о них больше у соответствующих администраторов. Часто спортивные комплексы, детские площадки, рестораны и кафе, парки и аллеи, пешеходные дорожки, фитнес-центры и спа-салоны остаются нереализованными.
Вопрос 6: Охрана деревни
Этот вопрос очень сложный. Во многих деревнях декларируется круглосуточная охрана, но на практике охрана может быть представлена очень «бдительными» работниками в Центральной Азии. На практике стоит помнить, что как минимум четыре человека способны охранять закрытые помещения 24 часа в сутки. Предпочтительнее пригласить частное охранное предприятие (ЧОП), которое способно обеспечить гораздо более высокую степень защиты объекта.
Охранники должны быть одеты в камуфляжную форму и иметь различные средства самообороны. Кроме того, охрана обширной территории поселка невозможна без видеонаблюдения, выведенного на центральный пульт охраны на КПП. Наконец, в деревне должна быть тревожная кнопка для вызова групп быстрого реагирования из ближайшего полицейского участка.
Вопрос 7: С подрядом или без
В последнее время стали популярны так называемые виллы с участками без подряда (UBP), где разрешено любое строительство. Застройщик в данном случае не несет ответственности за соблюдение строительных норм и стандартов застройки. Если вы приехали именно в такую деревню, и по многим критериям вам одобрили просмотр в деревне, которую вы внесли в свой список — помните несколько важных правил.
Первое правило заключается в том, что никто не регулирует строительство домов. Это означает, что если вы покупаете участок в начале реализации такого поселка, будьте готовы к тому, что ваш сосед построит напротив вашего дома «хижину на курьих ножках». — дом, и вы ничего не можете с этим поделать.
Второе правило — будьте готовы и к тому, что эта «избушка на курьих ножках» может быть построена в нарушение всех градостроительных норм и правил. Ваш участок построен по соседству с окном за вашим окном, а вода и снег с соседней крыши вашей лужайки доставляют пригородной жизни другие «прелести».
Третье правило. Внутрипоселковые ограждения также различаются. Это означает, например, что вы можете отгородиться от соседа с красивым сараем четырехметровым забором из металлических профилей.
Поэтому целесообразно приобретать участки в поселках с единой концепцией застройки, где действуют правила застройки. Застройщик отслеживает и контролирует развитие участка через продажу участков с обязательными договорами на строительство, операционными соглашениями или через правила землепользования и застройки.
Это несколько смущает при выборе дома, но поверьте, всегда можно найти компромиссное решение. В то же время, вы гарантированно будете жить в поселке с единым стилем архитектуры, где соблюдаются красные линии застройки и последовательное расположение посадки (размещения) домов на участке. И помните, что такая недвижимость со временем растет в цене, поэтому вы получаете не только участок и дом в красивой деревне, но и выгодную инвестицию.
Вопрос 8: Управляющие компании, работающие в поселке
Существует извечный вопрос о том, что лучше — управлять поселком самим через ТСЖ или ДНП, или доверить это управляющей компании. Как говорится, из двух зол выбирают меньшее. Это управляющая компания, которая ведет операционную деятельность.
Мой многолетний опыт работы на рынке загородной недвижимости показал, что наша страна очень плохо самоорганизована, и в большинстве случаев жители не могут договориться между собой. Я знаю случаи в дорогих поселках премиум-класса с состоятельными людьми, когда два соседа не могут договориться, кто будет платить за ремонт небольшой дыры в битуме между участками, и каждый обвиняет соседа.
При этом затраты на ремонт составляют всего 5 000-7 000 рублей. Очевидно, что такие поселения быстро сокращаются, поскольку возникает множество вопросов, начиная от ремонта дорог и обеспечения безопасности и заканчивая выходом из строя электроподстанций и оборудования для откачки скважин.
В таких случаях решением проблемы становится оперативная управляющая компания, а арендаторы вынуждены платить регулярные ежемесячные взносы. Поэтому мой совет — выбирайте поселок с действующей управляющей компанией. Возможно, вы сможете закончить экскурсию по деревне. Если вам все понравилось, и менеджер ответил на все ваши вопросы и выполнил все вышеперечисленные советы, приступайте к покупке участка. Для этого вам необходимо прийти в офис продаж застройщика.
Подготовительный этап покупки
Перед покупкой участка необходимо провести небольшую юридическую проверку участка и поселковых документов.
Во-первых, вам необходимо запросить все контракты, которые должны быть подписаны во время сделки. Поскольку контракты отличаются от человека к человеку, не все юридические тонкости учитываются. Поэтому очень сложно описать единую модель для анализа контрактной базы. Однако необходимо помнить главное — подписание контракта юридически гарантирует следующее:
- Передача права собственности от продавца к покупателю;
- Обеспечить возможность подключения (или прямого подключения) к центральным коммуникациям — электрической сети с указанием максимальной мощности в кВт, выделенной на участок/дом, водопроводу, газовой сети, ливневой канализации, центральной канализации (если есть);
- Создание общественных мест в деревне;
- Обеспечение безопасности (создание контрольно-пропускных пунктов) и объектов инфраструктуры в селе;
- Существование бизнеса генеральной управляющей компании в селе;
- Существование правил землепользования и застройки.
Второе — необходимо убедиться, что приобретенный участок зарегистрирован. Вам необходимо убедиться, что права продавца зарегистрированы, не обременены правами третьих лиц и он не был судим или арестован. Как это сделать. Запросить у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), в которой содержатся все данные о земельном участке и об обьеме участка.
Если продавец отказывается предоставить такую выписку, вы можете сделать это самостоятельно, например, с помощью портала www. rosreestr. ru. Кроме того, продавец обязан по вашему требованию предоставить оригинал паспорта метрополитена и свидетельства о государственной юридической регистрации для ознакомления с ними. Проверьте раздел B3 кадастрового паспорта. Он показывает существующие нагрузки на участок, например, наличие дренажных зон.
Третье — нерасчетные платежи. В большинстве случаев продавец не станет сразу говорить обо всех расходах, которые ложатся на плечи покупателя, а их может быть немало. Поэтому попросите менеджера составить целый список дополнительных расходов на приобретение и обслуживание сайта. Эти расходы будут включать в себя большинство из следующего:
- Отдельные платежи за подведение газа к границе участка;
- Отдельная оплата за подключение дома, т.е. коммуникации часто подводятся только к границе участка, но не к дому;
- Платежи для обеспечения возможности подключения к интернету и телефонной сети;
- Оплата услуг по регистрации договоров купли-продажи, агентского комитета продавца;
- Затраты на обустройство съезда с дороги на участок;
- Расходы на ограждения для вечеринок;
- Сумма ежемесячных эксплуатационных расходов;
- Затраты на использование объектов инфраструктуры;
- Банковский комитет по платежам.
Если все в порядке, можно приступать к сделке.
Этап покупки
Передача права собственности на земельный участок от продавца к покупателю возможна только путем регистрации основного договора купли-продажи и подписания закона о передаче. Важно отметить, что в договоре купли-продажи должна быть формулировка «расчеты между сторонами были полностью произведены на момент подписания договора». В этом случае права передаются покупателю без какого-либо обременения в пользу продавца.
Если в договоре указано, что платежи будут производиться в несколько этапов (с рассрочкой), то автоматически накладывается «ипотечное» обременение, как это происходит при покупке участка с использованием банковской ипотеки при регистрации. Срок регистрации в установленном законом порядке составляет 30 календарных дней, а срок снятия обременения, связанного с «ипотекой в силу закона», — семь календарных дней.
При подписании промежуточного договора купли-продажи необходимо убедиться, что вы указали все условия основного договора купли-продажи, который должен быть подписан в установленный в договоре срок.
Не соглашайтесь указывать в договоре купли-продажи более низкую стоимость земли. В случае расторжения сделки вы рискуете вернуть только сумму, указанную в договоре.
*** Если вы успешно прошли все этапы покупки земельного участка, вы, вероятно, сделали правильный выбор и вскоре сможете наслаждаться всеми радостями загородной жизни.
Конечно, не существует универсального рецепта для покупки недвижимости. Поэтому очень сложно исчерпывающе объяснить модель того, как искать, выбирать, анализировать и заключать сделку по покупке участка на основе контракта. Мы надеемся, что советы, описанные в этой статье, помогут вам и сделают ваш выбор более осмысленным.
Главное помнить, что основа отношений — это доверие. Если вы не доверяете разработчику, не покупайте у него ничего. Тем не менее, вы — покупатель, а покупатель всегда прав. Не навязывайте ничего, процесс покупки должен быть комфортным для вас. Требуйте от себя самого лучшего обслуживания и отношения.
Успехов и хороших приобретений!
